Contrato de locação de imóvel urbano: aspectos relevantes

     "Eu preciso de contrato escrito para realizar a locação de um imóvel urbano?"

     Iniciei o meu texto com essa pergunta que não raramente ocorre no mercado de locações. A resposta para ela, diga-se de passagem, é "NÃO", ou seja, a celebração de uma locação de imóvel urbano não prescinde de um contrato escrito. Aliás, as contratações verbais de locações são muitos comuns, sobretudo quando as partes possuem algum grau de parentesco, amizade etc.

     Vale pontuar que a não solenidade é uma característica inerente a esses contratos, de forma que, mesmo sem um documento escrito e assinado (contrato) entre locador e inquilino (locatário), é possível se formalizar uma locação.

     Agora, a pergunta que não cala: É recomendado se realizar uma locação de forma verbal?

     Resposta: NUNCA! JAMAIS! NEM PENSAR!

     Fiz questão de enfatizar minha resposta a essa pergunta, pois, quem atua nesse mercado, sabe muito bem o quão comuns e problemáticas são as locações celebradas de forma verbal.

     Aliás, qualquer contratação verbal abre espaço para uma série de dúvidas quanto aos direitos e deveres das partes contratantes. Na locação, não ocorre diferente, tendo em vista que existem várias questões que devem ser bem estabelecidas entre o locador e o locatário (inquilino), como, por exemplo, quem arcará com o IPTU; qual será o índice de reajuste do aluguel; etc.

     E detalhe: se o foco das partes é evitar problemas e, sobretudo, se ter uma contratação transparente e segura, o contrato de locação tem que ser muito bem feito e completo!

     Ato contínuo, um detalhe não observado por algumas pessoas é que não é somente a Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) que regulamenta o mercado de locações. Esta lei, por sua vez, se compromete a tratar, tão somente, da locação de IMÓVEL URBANO. Só a título de exemplo, o Código Civil, em seus artigos 565 a 578, também dispõe sobre o tema das locações.

     Assim sendo, além das exclusões expressas do parágrafo único do art. 1º da Lei do Inquilinato, a locação de bem MÓVEL também está fora do raio de incidência desta lei, bem como a locação de um bem imóvel que não seja URBANO.

     Aí você pergunta: Imóvel urbano é aquele que está na cidade, correto?

     Resposta: NEM SEMPRE!

     Para fins de incidência ou não da Lei do Inquilinato ao caso concreto, o que deverá ser observado é a destinação que será dada ao imóvel locado, e não sua localização, isto é, a finalidade da locação, e não o fato de o imóvel estar ou não dentro da cidade.

     Cito, aqui, os ensinamentos do memorável professor Silvio Capanema de Souza, que, infelizmente, nos deixou no ano passado, vítima do Covid-19:

"Quanto ao conceito de urbano, para efeito de locação, já está consolidado na doutrina, pacificadas que foram as vacilações iniciais. Ao contrário do que muitos imaginariam, a condição de imóvel urbano ou rústico não decorre de sua localização, em referência ao perímetro das cidades. O critério aferidor da natureza jurídica do imóvel, para efeito de locação, é o da sua utilização, pelo locatário, ou seja, do fim a que se destina, primordialmente, o contrato [1]".

     Continua o célebre doutrinador:

"Sob a ótica da locação, entretanto, urbano será o imóvel destinado à habitação do locatário e de sua família, ou a sua atividade comercial, industrial, ou de prestação de serviço, independentemente de sua localização, em relação ao perímetro da cidade. Rústico é o imóvel locado para exploração da terra, ou da pecuária. Nada impede, portanto, que no centro de uma cidade se possa celebrar um contrato de locação de um terreno remanescente, destinado à plantação, e que se regerá pelo Estatuto da Terra, por se tratar de imóvel rústico [2]".

     Destarte, deve ser analisada a finalidade atribuída à locação para se saber se será ou não considerada urbana para fins de incidência da Lei do Inquilinato. Além disso, conforme já mencionado no presente artigo, a própria Lei do Inquilinato, de forma expressa, exclui algumas situações de seu raio de incidência. São os casos, por exemplo, das locações de vaga autônoma de garagem e de imóveis de propriedade da União (art. 1º, parágrafo único).

     Bom, por enquanto, é só. No próximo artigo, focarei no contrato de locação em si, trazendo os principais pontos que não podem deixar de ser abordados. Espero que o presente artigo tenha sido útil. Até o próximo!

[1] SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. - 8ª ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2012, ps. 13/14.

[2] Idem.

Imagem: https://glo.bo/3tHElyO

*Felipe Guimarães Abrão é advogado e consultor jurídico especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário e é membro da equipe Rogério Leal & Advogados Associados.

*Jusbrasil: Felipe Abrão

*Instagram: @felipeabrao10